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Administración de Consorcios

En Capital Federal (CABA) y provincia de Buenos Aires (Zona Norte)

EL DILEMA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN LA ARGENTINA

A mayor complejidad, mayor profesionalismo y sentido común

Gustavo KarcherSi bien ya desde su creación (en 1948) el inciso "a" del Art. 9º de la ley 13.512 de Propiedad Horizontal establece que, una vez constituido el Consorcio, éste deberá designar un representante de los propietarios (que puede ser uno de ellos o un extraño, con facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común como así también proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin), la demanda de exigencias en la actualidad es de tal magnitud, que quien hoy en día ejerza la tarea de administrar, deberá tener un claro conocimiento sobre todo lo inherente al ámbito en cuestión.

Sea por los nuevos requerimientos urbanísticos asumidos por parte de los respectivos municipios o el GCBA, como así también por las propias exigencias de "seguridad, confort e higiene" pretendidas por el común de la gente, la administración de consorcios hoy en día ya no puede quedar al margen de la realidad y escapar al requerido profesionalismo de la época.

En otras palabras: ya no se trata simplemente de asegurar el edificio contra incendio como la propia ley 13.512 lo exige desde sus comienzos en el Art. 11, ni de juntar el dinero suficiente como lo planteara el inciso "a" del artículo 9º citado, o de cumplir y hacer cumplir el reglamento; sino de responder a las demandas "naturales" de los moradores de cada edificio (propietarios e inquiinos incluyendo a sus familiares), y aquellas emanadas de leyes, decretos, resoluciones o disposiciones nacionales, provinciales o municipales.

Tal es así que —desde aquel entonces a la fecha—, han transcurrido 65 años y el mundo ha cambiado en tal magnitud, que la especialización en propiedad horizontal es un hecho intrínseco a lo cual se le suman requerimientos que están más allá de lo meramente "funcional", como ser: actualización de seguros; conservación de matafuegos y ascensores; servicios generales (agua, luz, gas); servicios centrales (calefacción o refrigeración); servicios adicionales (cable); servicios de seguridad (vigilancia humana o controlada); seguridad e higiene (limpieza de taques y controles periódicos de agua potable); libros obligatorios; conservación de frentes y balcones (Ley 257 de la CABA); etc. Más, el consabido mantenimiento de lo común y lo exclusivo.

Esto quiere decir que hoy en día, administrar se ha vuelto un asunto netamente profesionalizado que no puede estar en manos de cualquiera como en épocas pasadas, sujeto simplemente a la buena voluntad. Y esta profesionalización a la cual aquí se hace referencia, abarca áreas como:

  1. La financiera (lo económico);
  2. La administrativa (lo burocrático);
  3. La estructural (lo edilicio);
  4. La legal (lo ético y moral);
  5. La social (el factor humano); y
  6. La laboral (lo gremial)...

...de todo consorcio de propietarios medianamente constituido.

A su vez, las mismas áreas arriba enumeradas son funcionales entre sí y requieren, por cuenta del propio administrador, una atención particular de acuerdo a estrategias administrativas serias y responsables, que permitan obtener un sano equilibrio entre las partes y mejorando —sin ponerlo en riesgo— el patrimonio general del Consorcio de Copropietarios.

Esta tarea, abrumadora entonces de tan exigente, ha hecho que muchos consorcios que ayer se autogestionaban, hoy decidan contratar administraciones externas a título oneroso, con una amplia y permanente capacitación en propiedad horizontal, como así también una constante actualización en base a las seis áreas arriba descritas.

Y no sólo porque los requerimientos generales sean distintos (seguros, inspecciones, DDJJ, política fiscal, leyes, decretos, ordenanzas, resoluciones, disposiciones, nuevos libros y nuevas obligaciones) sino porque tanto en la CABA (ley 941 mediante) o en la provincia de Buenos Aires (según las peculiaridades de cada municipio), el que no cumple con todos los requisitos y obligaciones que surgen a diario, quedará definitivamente fuera del sistema. Y ese estricto cumplimiento implica estar regularizado, cumplir las normas vigentes, hacer las presentaciones en tiempo y en forma, rendir cuentas ante el fisco, el Registro Público de Administradores en la CABA, los respectivos sindicatos y las distintas áreas de gobierno como nunca antes se había visto.

En definitiva: las cosas han cambiado de tal manera, que implican adquirir una nueva mentalidad con un sentido de mayor responsabilidad civil y patrimonial que esté a la altura de los nuevos requerimientos, y en donde administrador y consorcio sean ambos una sola cosa porque en definitiva, todos están sobre un mismo barco.

Gustavo O. Karcher/.
Administrador RPA 6807 CABA
Defensor de los Derechos del Propietario
sujeto a la ley 13.512 de Propiedad Horizontal.
Socio A045 de AIPH y miembro de prensa y difusión.

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Administrador Gustavo O. Karcher, RPA 6807 CABA | Socio Activo Nº 045 de AIPH
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