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Administración de Consorcios
En la Zona Norte de la Capital Federal (CABA) y provincia de Buenos Aires
Revocatoria de sentencia, rechazando demanda sin disidencias
"CONS. DE PROP. RIVADAVIA 4136 C/ ORESTE, SILVIA Y OTRO S/ RENDICIÓN DE CUENTAS"
EXPTE. Nº 84.222/2002
JUZG. 64
RECURSO Nº 504.044
En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 14 días del mes de Julio de Dos Mil Ocho, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados:" CONS. DE PROP. RIVADAVIA 4136 C/ ORESTE, SILVIA Y OTRO S/ RENDICIÓN DE CUENTAS ", respecto de la sentencia de fs. 424/426, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿ES JUSTA LA SENTENCIA APELADA?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores BEATRIZ A. AREÁN - CARLOS A. CARRANZA CASARES - CARLOS ALFREDO BELLUCCI
A la cuestión planteada, la Señora Juez de Cámara Doctora Areán dijo:
I. La sentencia de fs. 424/426 hizo lugar a la demanda, por lo que admitió la obligación de los demandados Silvia Oreste y Alejandro Gustavo Quatrocchi de rendir cuentas por el período en que ejercieron la administración, bajo apercibimiento de aprobar las que presentare la actora en todo aquello en que aquéllos no prueben que sean inexactas. Impuso las costas en el orden causado y a los accionados las correspondientes a la citación del tercero. Difirió la regulación de los honorarios de los profesionales intervinientes.
Contra dicho pronunciamiento se alzaron el consorcio actor a fs. 427 y los demandados a fs. 436, siendo concedidos los respectivos recursos a fs. 439 y fs. 437.
El primero expresó agravios a fs. 447/450, los que fueron respondidos a fs. 457. Rezonga por la imposición de costas en el orden causado, ya que los demandados se resistieron en su inicio a la acción, negando su obligación de rendir cuentas.
A fs. 452/455 obran las quejas de los accionados. Dicen que el sentenciante no ha evaluado la conducta del tercero Motto. Ninguno de los recibos acompañados por los consorcistas llevan sus firmas, ya que eran administradores que no percibían las expensas, su tarea se limitaba a la mera liquidación de cuentas y emisión de los recibos. Por lo tanto, no se les puede exigir rendir cuentas.
II. En esta alzada ya no se discute que los Sres. Oreste y Quatrocchi se desempeñaron como administradores del consorcio actor desde el 28 de mayo hasta el 30 de noviembre de 1999.
En efecto, surge de la fotocopia del acta de asamblea de fs. 190vta./191 que en la celebrada el 28 de mayo de 1999 se decidió por unanimidad de presentes designar como administrador del consorcio a la Administración Oreste S.H. hasta el 30 de noviembre del mismo año. Al pie se aclaró quiénes eran sus dos integrantes, dato que me permite adelantar la falta de seriedad que, a mi juicio, denotan la mayoría de las cartas documentos remitidas por el administrador Pusterla, en este aspecto, al desconocer la personería de Quatrocchi "por no constarle". Como nuevo administrador no podía "no constarle" algo que estaba expresamente asentado en el Libro de Actas, del que se supone era su custodio circunstancial.
En la asamblea del 17 de setiembre de 1999, se decidió la apertura de una nueva cuenta bancaria en la que se podrían depositar las expensas y realizar las extracciones para pagar a la DGI la deuda que mantenía el consorcio como consecuencia de la administración anterior y que se refinanciaría en 18 cuotas. La cuenta se abriría a nombre del consorcio, designando en forma conjunta a las Sras. Gómez y Martínez Quinteros, supongo que como firmantes autorizadas.
El 18 de noviembre de 1999 se realizó una nueva asamblea y en ella, entre otras cuestiones vinculadas con el tendal de deudas dejadas por la administración anterior, Quatrocchi ofreció servicios gratuitos para consultar con un profesional acerca de los pasos a seguir.
Finalmente en la asamblea del 15 de diciembre de 1999 se aceptó la renuncia indeclinable presentada por la administración Oreste, dejando aclarado en el acta que toda la documentación referente a pagos se encontraba en poder de Motto. El 22 de ese mes y año se reanudó la asamblea. Se volvió sobre el tema de la apertura de una cuenta en el Banco Francés y se votó que las liquidaciones de expensas mensuales fueran aprobadas por el consejo de administración antes de ser entregadas a los consorcistas.
En la asamblea del 11 de mayo de 2000 se decidió la realización de una auditoría, cuyos resultados se desconocen y porque quien la cumpliera, la contadora Palacios, ni siquiera recuerda cuándo la hizo y sólo que estuvo en dos oportunidades en una administración ubicada en Rivadavia 4268 (testimonio de fs. 329).
En la audiencia de fs. 232 compareció una de las copropietarias, agregó copias de los recibos de expensas emitidos por la Administración Oreste entre junio y noviembre de 1999 dejándose copias certificadas a fs. 221/231.
La mayoría de los restantes consorcistas dieron cuenta de no conservar los recibos por haberlos perdido o destruido o arrojado al cesto de los papeles.
A fs. 347/356 informa el Banco Francés la existencia de una caja de ahorros a nombre de Osvaldo Héctor Motto, cerrada el 2 de diciembre de 1999.
A fs. 366 el perito contador, a través de la compulsa de las liquidaciones de junio a noviembre de 1999 y de los resúmenes bancarios, detalla los movimientos de ingresos y egresos. Culmina con un saldo positivo en el último mes de $ 194,79 en las cuentas del consorcio y un saldo de $ 2.119,30 en la cuenta bancaria a la misma fecha.
Conforme al acta extraprotocolar de fs. 140/141, el 18 de abril de 2000, Quatrocchi entregó al nuevo administrador el libro de sueldos y jornales, carpetas con recibos de sueldos en fotocopia durante su gestión por estar los originales en manos de Motto, carpetas de la gestión anterior sobre aportes jubilatorios y sindicales y de la suya con fotocopias de pagos a la DGI y Suterh, liquidaciones de expensas y póliza del seguro.
III. Puede afirmarse que en la actualidad es casi unánime la posición doctrinaria que reconoce la personalidad del consorcio, aunque algunos autores —entre los que me cuento—, afirman que se trata de una personalidad limitada o restringida (Conf. Racciatti, Hernán, "Propiedad por pisos o por departamentos", págs. 126 y sigts., Cichero, Néstor, "La personalidad del consorcio de propietarios", ED, 61-227; Palmiero, Andrés Rafael, "Tratado de la propiedad horizontal", pág. l98; Bendersky, Mario J., "Propiedad horizontal", ps. 126 y sigts., Highton, Elena, "Propiedad horizontal y prehorizontalidad", pág. 242, Borda, Guillermo, "Derechos Reales", Tomo II, pág. 624, Mariani de Vidal, Marina, "Las deudas del consorcio de copropietarios, ¿sobre qué bienes pueden hacerse efectivas? ED, 45-867).
En el plano jurisprudencial igualmente se reconoce que el consorcio de propietarios es un sujeto de derecho, con personalidad propia, distinta de los miembros que lo integran y al que la ley le ha confiado la gestión de los fines que hacen a su creación (Conf. CNCivil, Sala H, 31/10/1996, LL, 1997-D, 853, (39.707-S), id. Sala C, 23/12/1992, LL, 1993-D, 482, id. Sala A, 06/10/1986, DJ 1987-1, 701; CNEC. y C., sala I, 29-4-82, LL, 1982-C-305; id. Sala VI, 28-l2-78, ED, 83-l55; id. Sala V, l5-4-83, BCNE. y C. Nº 728, ll.227, entre muchos otros).
Además, el administrador y no obstante la terminología legal (arts. 9 inciso a), 10 y 15 de la ley 13.512), aparece como representante legal del consorcio y no como representante de cada uno de los propietarios en forma individual.
La relación jurídica se establece entre el ente consorcio y el administrador, no existiendo vínculo alguno entre este último y cada uno de los titulares de los derechos reales de propiedad horizontal en cuanto a las cuestiones relacionadas con el mandato. El nexo con el administrador debe canalizarse a través del consorcio (Conf. CNCivil, Sala L, 07/12/2006, DJ 2007-II, 169, id., Sala D, 16/06/2005, DJ 2005-3, 1097, id. Sala G, 02/07/1999, ED 187, 351; C.N.E.C. y C., Sala V, l5-4-83, B.C.N.E.C. y C., Nº 728, ll.227).
Se trata de una representación legal y no convencional, similar a la que corresponde a los representantes necesarios de otras personas de existencia ideal, resultando aplicables las normas del mandato, en razón de lo preceptuado por el art. 1870 del Código Civil.
Por lo tanto, es obligación del administrador rendir cuentas documentadas de su gestión y entregar al mandante todo lo que hubiese recibido como consecuencia del mandato (art. 1909) (Conf. CNCivil, Sala H, 09/08/1999, La Ley Online).
Dicha obligación nace precisamente de su calidad de mandatario legal del consorcio, siendo ella inherente a toda gestión de negocios ajenos, cualquiera sea su carácter, debiendo ser cumplida a la finalización del ejercicio financiero del consorcio o cesación de aquel mandato, cualquiera sea su causa (remoción, expiración del plazo contractual, renuncia, etc.) (Conf. Gabás, Alberto, Propiedad Horizontal, págs. 196 y siguientes).
Se ha resuelto que "El administrador de un consorcio es un mandatario con características "sui generis" conforme a la representación que le confiere el art. 11 de la ley 13.512, en concordancia con las emergentes de los arts. 9°, 10 y 15. Por ello, como "mandatario", está obligado a dar cuenta de sus operaciones y a entregar a su mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato, aunque lo recibido no se debiese al mandante". (Conf. CNCiv., sala K, abril 28-989, LA LEY, 1989-C, 554; id. Sala D, 04/12/1998, LL, 1999-F, 358).
Rendir cuentas no es meramente afirmar, decir, informar; es además, apoyar en elementos probatorios la verdad de los asertos (Conf. Mosset Iturraspe, Jorge, "Mandatos", pág. 320).
Por otra parte, la rendición de cuentas pone a cargo de quien debe rendir las dos obligaciones diferenciadas: a) un primer paso, conocido doctrinariamente como "informativo", consistente en la explicación de las partidas y sus respectivos comprobantes; b) un segundo paso, según sea el resultado del anterior, en el que deberá entregar el saldo (art. 1909, Cód. Civil) (Conf. López de Zavalía, Fernando, "Teoría de los contratos", Tomo 4, págs. 565 y sigtes.)
Aunque la ley no establece cómo deben ser rendidas las cuentas, basta que contengan un detalle claro y completo de los ingresos y egresos con sus respectivos comprobantes. Estos no serán indispensables para justificar gastos que de cualquier modo aparecen justificados objetivamente por las circunstancias, en especial, cuando se trata de pequeños desembolsos (Conf. Borda, Guillermo, "Contratos", Tomo II, pág. 437).
IV. Pues bien, todo lo expuesto precedentemente tiene vigencia como principio general, mas ello no obsta para examinar la situación a la luz del caso concreto, pleno de particularidades, en el que se destaca un consorcio muy peculiar, de ésos que, al analizar su actuación al menos en el período sometido a juzgamiento, lleva a reflexionar acerca del notable acierto de Vélez Sársfield al prohibir la división horizontal de la propiedad (art. 2617 del Código Civil y su nota).
No es materia de disputa que los demandados ejercieron la administración del consorcio actor, en el sentido que han sido designados como sus representantes legales, aunque ni siquiera llegó a instrumentarse el nombramiento en la forma en que lo exige el art. 9, inciso b) de la ley 13.512.
Sin embargo, existen constancias elocuentes demostrativas de que ese proceder constituyó una mera apariencia, destinada a salvar las exigencias impuestas por la ley 13.512 y el reglamento de copropiedad y administración, ya que en los hechos y de ello no tengo la más mínima duda, se arrogó durante esos meses las funciones de administrador —como tantas veces ocurre por complacencia o pasividad o indiferencia de los demás consorcistas— un simple integrante del consejo de administración de entonces, el Sr. Motto, aquí citado como tercero.
V. Establece el art. 163, inc. 5º del Cód. Procesal que "las presunciones no establecidas por ley constituirán prueba cuando se funden en hechos reales y probados y cuando por su número, precisión, gravedad y concordancia, produjeren convicción según la naturaleza del juicio, de conformidad con las reglas de la sana crítica".
Se trata de las llamadas presunciones judiciales o presunciones "hominis", en tanto las consecuencias jurídicas las deduce el juez partiendo de la existencia de hechos reales y probados. Se habla entonces de indicios, los que están representados por todo rastro, vestigio, huella, circunstancia y, en general, todo hecho debidamente comprobado, susceptible de llevar por vía de inferencia al conocimiento de otro hecho desconocido. El indicio es una circunstancia que por sí sola no tiene valor alguno; en cambio, cuando se relaciona con otras y siempre que sean graves, precisas y concordantes, constituyen una presunción. Por lo tanto, la presunción es la consecuencia que se obtiene por el establecimiento de caracteres comunes en los hechos (Conf. Fenochietto, Carlos, "Código Procesal Civil y Comercial de la Nación - Comentado, anotado y concordado", Tomo I, págs. 592 y sigs.).
El valor probatorio de la presunción se basa en que los hechos o indicios tomados como punto de partida por el juez, se encuentren debidamente comprobados. En lo referente al "número" de presunciones como elemento a computar para dotarlas de fuerza probatoria, debe entenderse referida, no a aquéllas, sino a los hechos indiciarios sobre los cuales se apoyan, ya que de conformidad con las reglas de la sana crítica, una sola presunción, cuando reviste gravedad y precisión, puede resultar suficiente para acreditar la existencia de un hecho. La "gravedad" de la presunción se vincula con su aptitud para generar un suficiente grado de certeza, y no de mera probabilidad, acerca de la existencia del hecho que es objeto de prueba, pero para que ello ocurra, debe ser "precisa", lo que requiere no sólo que entre los hechos probados y el deducido medie una conexión directa, sino que además sean susceptibles de interpretarse en un sentido único; finalmente, los indicios deben ser concordantes, es decir no excluyentes y formar por lo tanto entre sí un conjunto armonioso y coherente (Conf. Palacio, Lino E., Derecho Procesal Civil, 1999, LexisNexis - Abeledo-Perrot, Lexis Nº 2508/003332).
Cuando la presunciones no están establecidas por la ley, sólo constituirán prueba en tanto se funden en hechos reales y probados y cuando por su número, precisión, gravedad y concordancia lleven al ánimo del juez la razonable convicción de la verdad del hecho o hechos controvertidos conforme a las reglas de la sana crítica aunque no llegue a producir prueba absoluta (Conf. Morello, Sosa, Berizonce, "Códigos Procesales..." Tomo II-C, pág. 69/70 y sus citas).
En el caso, está debidamente acreditado que la cuenta del Banco Francés —que no es la autorizada por la asamblea del 17 de setiembre de 1999—, estuvo abierta a nombre personal de Motto y no en el del consorcio, ingresando en ella importes equivalentes a las expensas mensuales a cargo de cada copropietario y egresando sumas que debieron destinarse a hacer frente a las múltiples deudas que afectaban al ente con motivo de la deficiente administración anterior a la ejercida por los aquí demandados.
Si se analizan los resúmenes de cuentas de fs. 348/356 se advierte, por ejemplo, que entre el 6 y el 29 de julio de 1999 hay cuarenta y ocho depósitos y al mes siguiente, otros cincuenta y así en los meses subsiguientes.
Comparando esos números con las 54 unidades funcionales que integran el consorcio, así como la reiteración de las cantidades, no hay duda que se trata de las expensas de cada mes, debiéndose la diferencia a la existencia de algunos copropietarios morosos a que se hace referencia en las actas de asambleas y en el reverso de las liquidaciones mensuales.
Ello demuestra claramente que un integrante del consejo de administración se arrogó con la tolerancia de los demás consorcistas la facultad de incorporar a una cuenta de ahorros de su exclusiva titularidad los fondos ingresados por aquéllos en pago de las expensas.
Debe quedar en claro que no le estoy formulando ninguna imputación de tipo delictivo en cuanto al manejo de esos fondos, sino simplemente, que desde el punto de vista legal y reglamentario, no era él quien debía manejar el pequeño patrimonio consorcial, sino el administrador.
También en las liquidaciones de expensas acompañadas por los demandados y agregadas a fs. 107/114, en el dorso de cada una se lee una leyenda indicando a los consorcistas que las expensas se deben abonar en el Banco Francés en la caja de ahorro cuyo número coincide con la de titularidad de Motto informada a fs. 347 y se agrega que el comprobante debe ser canjeado en el departamento de aquél. Al pie se lee "ADMINISTRACION - CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN".
Está probado también que Motto tenía en su poder el libro de actas, al igual que los originales de los comprobantes de egresos e ingresos del consorcio.
Esta circunstancia está expresamente reconocida por el propio Motto en la carta documento de fs. 117, remitida el 26 de abril de 2000 a Pusterla, en la que claramente se lee que la documentación por los ingresos y egresos se los había entregado a él en fotocopias según recibo en su poder el 29 de diciembre de 1999 y que los originales los entregaría en asamblea previa aceptación de la auditoría contable. No lo había hecho antes por temor a que se perdieran. Aclara asimismo que el libro de actas le fue suministrado a su esposa, la que a su vez lo entregó en la última asamblea a otra copropietaria delante de todos los consorcistas. Más aún, hace referencia de un saldo a su favor por $ 1.193,62 que unilateralmente imputó al pago de sus expensas. Reclama, inclusive, se le abone el saldo dentro de los diez días posteriores a la asamblea.
No se hizo esperar la respuesta de Páez Walter, nuevo administrador, quien el 28 de abril de 2000 le recriminó que toda esa documentación se hallare en su poder sin causa justificada, por ser tan solo un consorcista sin representación alguna. Lo intimó a la restitución bajo apercibimiento de denuncias penales y civiles y le comunicó que la auditoría no pudo hacerse por no contar con los originales de la documentación.
Más claridad en cuanto al manejo de los fondos consorciales no puede pretenderse.
Surge de las actas de las frecuentísimas asambleas extraordinarias realizadas a lo largo de poco más de un año, que múltiples gestiones administrativas ante organismos oficiales y sindicales fueron encomendadas o cumplidas sin previo encargo, por Motto. Lo propio sucede con arreglos efectuados con proveedores del edificio.
Así, por ejemplo en la asamblea del 21 de mayo de 1999 los copropietarios facultaron al consejo de administración a tomar decisiones para regularizar las deudas con la obra social, el sindicato y la Caja de Protección Familiar, a atender el arreglo de cañerías de las unidades 4 y 5, a pagar el resto de la mano de obra a Zarza 2º 10 y a repetir las expensas con los mismos importes y sistemas adoptados en el mes anterior.
En la asamblea que se celebra apenas una semana después, Motto da cuenta de las negociaciones con la obra social y el sindicato, dice que se pagó a la abogada y al sindicato, así como a Edesur, dejando la cuenta al día.
El 17 de setiembre de 1999 se llevó a cabo otra asamblea en la que la Sra. Oreste refirió cuáles eran sus tareas específicas en cuanto al mantenimiento del edificio y supervisión del personal, asimismo, se ofreció para canjear los recibos de expensas y reunirse con los consejeros las veces que éstos lo consideren necesario. Aunque la propuesta ni siquiera fue sometida a votación, demuestra palmariamente que hasta ese momento la codemandada ni siquiera tenía a su cargo la emisión de los recibos.
En la misma asamblea Motto vuelve a informar acerca de la gestiones llevadas a cabo ante el Suterh, dando cuenta que apareció una deuda anterior de la que no se tenía conocimiento.
En la asamblea del 18 de noviembre otra vez Motto alude a las deudas reclamadas por distintos proveedores, como abono de ascensores, artículos de limpieza, reparaciones.
El 11 de mayo de 2000 nuevamente se reúne la asamblea, en la que el administrador informa el intercambio epistolar mantenido con Motto, y en la del 28 de junio se da cuenta que éste entregó la documentación original y copias ante escribano.
A través de esta reseña no queda la más mínima duda acerca de que no pesa sobre los demandados ninguna obligación de rendir cuentas.
VI. El consejo de administración es un órgano de existencia facultativa, que no ha sido previsto por la ley 13.512 ni en su decreto reglamentario.
Sin embargo, en la práctica se ha ido generalizando la figura mediante su creación en el reglamento de copropiedad y administración. Inclusive, es frecuente que se lo incorpore a la vida consorcial por decisión de los copropietarios en la asamblea, tal como ocurre en el caso.
Cumple necesariamente una función exclusiva de vigilancia y contralor, careciendo de todo poder de decisión, salvo en los excepcionales casos en los que, por acefalía de la administración, la asamblea decida reconocerle en forma transitoria las funciones, facultades y obligaciones propias del representante legal, hasta tanto éste haya sido designado.
Se ha dicho que "El consejo de administración es una especie de órgano auxiliar que tiene un lugar intermedio de enlace entre la asamblea y el administrador y puede ser inclusive de carácter consultivo, pero sin poderes de representación ante terceros..." (Conf. CNCiv., Sala M, 3/3/1997, LL 1997-D-178).
Lamentablemente, es demasiado frecuente que ciertos integrantes de este órgano consultivo se arroguen facultades decisorias, como consecuencia de la aquiescencia de los copropietarios y, lo que es más grave aún, de su indiferencia frente a los avatares propios de la vida consorcial.
Lo cierto es que ni el consejo en pleno como cuerpo colegiado ni ninguno de los componentes, individualmente, pueden recaudar fondos ni disponer de ellos para efectuar pagos a acreedores del ente.
Tal función es acordada en forma exclusiva al administrador. De acuerdo con el art. 9 inciso a) de la ley 13.512, el reglamento debe proveer obligatoriamente, entre otros puntos, la designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin.
Los fondos que el administrador recauda pasan a una cuenta consorcial independiente, al igual que en los supuestos en que se forma un fondo de reserva que se integra con aportes anticipados de los dueños de las unidades. También los intereses que devenguen esas sumas forman parte del patrimonio del ente (Conf. Lambois, Susana, en Bueres-Highton, "Código Civil y Normas Complementarias", Tomo 5, pág. 765).
Luego de sentar que el titular de los aportes que hacen los propietarios de las unidades para afrontar los gastos comunes e integración de fondos de reserva, es el consorcio y no aquéllos, sostiene Alterini que la ley no contiene ninguna previsión acerca de su retiro, por lo que parece lógica su aplicación al pago de los gastos derivados de la vida de la comunidad. Si se tratase de un condominio común, esos fondos podrían ser retirados por los consorcistas mediante la división del mismo, pero en la propiedad horizontal no es así, porque pertenecen al ente consorcial (Conf. Alterini, Jorge, "Responsabilidad de los consorcistas", en Temas de Responsabilidad Civil, pág. 739).
A su vez, el art. 1911 del Código Civil enumera qué elementos debe entregar el mandatario al rendir cuentas; a) todo lo que el mandante le confió y de que no dispuso por su orden; es decir, a los fondos suministrados por aquél para el desempeño del cometido, lo cual abarca el fondo de reserva —si se ha constituido— y asimismo las recaudaciones no aplicadas a satisfacer gastos; b) todo lo que recibió de tercero, aunque lo recibiese sin derecho, pues carece el mandatario de título para retener el pago —aun indebido—, con lo cual quedan comprendidos indemnizaciones, pagos por publicidad en medianeras, alquiler de cosas comunes, etc.; c) todas las ganancias resultantes del negocio que se le encargó, lo cual, en principio, aparece ajeno al caso por no tratarse de una operación comercial que genere lucros; sin embargo, pueden haberse generado intereses por inversiones de las sumas administradas; d) los títulos, documentos y papeles que el mandante le hubiese confiado, con excepción de las cartas e instrucciones que el mandante le hubiese remitido o dado, lo cual comprende no sólo los comprobantes, sino documentación original como reglamento, planos, libros, etc. (Conf. Highton, Elena, "Obligación de rendir cuentas del administrador de propiedad horizontal", en Obligaciones y contratos en los albores del siglo XXI, 2001, Ameal, Oscar J. (dir.) - Tanzi, Silvia Y. (coord., LexisNexis - Abeledo-Perrot, Lexis Nº 1013/002679).
La rendición de cuentas constituye una obligación inherente al cargo del administrador: en él recalan las facultades de administrar las cosas de aprovechamiento común, debiendo a ese fin proveer a la recaudación y al empleo de fondos que resulten necesarios (art. 9º inc. "a", 11, ley 13.512). De este modo, al quedar en manos del administrador la gestión de fondos provenientes de los copropietarios, se halla obligado a dar cuenta de sus operaciones en los términos y con los alcances del artículo 1.909 del Código Civil (Conf. C.Civ. Com. San Martín, Sala II, 23-11-2004, elDial - W17D02).
Aclaro que para que ello sea así, es absolutamente necesaria la preexistencia de la recaudación de los fondos entre los obligados al pago y la aplicación de ellos a las actividades específicamente asignadas: realizar los pagos de sueldos, cargas sociales, seguro obligatorio, impuestos y tasas que graven partes comunes, servicios de luz y gas, abonos por mantenimiento de ascensores, portero eléctrico, etcétera, adquisición de artículos de limpieza o electricidad, pagos a proveedores por reparaciones, reposiciones, etcétera.
Si faltan esos dos elementos íntimamente ligados: cobrar para pagar, ya no se puede hablar de una obligación de rendir cuentas.
Se ha sostenido que toda persona que haya administrado bienes, gestionado negocios total o parcialmente ajenos, aunque sean comunes del administrador o gestor con otra persona, o que haya ejecuta un hecho que suponga el manejo de fondos o bienes que no le pertenecen en propiedad exclusiva, se encuentra en la obligación de presentar las cuentas de su administración o gestión, a menos que la ley o el que tenga derecho a examinarlas lo eximan expresa o tácitamente (Conf. Primera Cámara Civil - Circunscripción: 1 - Mendoza, 2006/02/10, elDial - MC392A). Pero además esa gestión de administración, dirección o ejecución de cualquier otro acto "en interés ajeno", debe necesariamente implicar el manejo de dinero o bienes que sean total o parcialmente ajenos. No cualquier acto realizado u obligación asumida en interés ajeno, lleva como consecuencia ineludible la rendición de cuentas. Si no hay entonces manejo de fondos o bienes ajenos, por más que se haya actuado o cumplido o debido cumplir obligaciones en interés ajeno, mal puede exigírsele que detalle ingresos y egresos o confeccione partidas de debe y haber, explique el proceso económico seguido y menos aún establezca un saldo o resultado final con crédito o débito a favor del administrador o gestor" (Conf. Primera Cámara Civil - Circunscripción: 1 - Mendoza - 1996/12/20, elDial - MC2366).
Finalmente, en un caso sustancialmente análogo al presente, se lee en el voto preopinante: "…el Juez acoge lo alegado por el demandado, en el sentido de que no era un verdadero administrador, sino que se limitaba a proyectar la liquidación de las expensas, que éstas eran entregadas al Consejo Administrativo, y que era el encargado del edificio la persona encargada de cobrarlas, quien a su vez, entregaba lo recaudado al Consejo de Administración y era éste quien abonaba los gastos o saldaba las deudas, si bien solía encargar algunos de éstos pagos al encargado o al demandado. Por ende, el accionado no administraba los fondos, los cuales disponía el Consejo, no correspondiéndole en consecuencia practicar rendición de cuentas alguna y ello no mereció crítica alguna por parte del apelante… Debe señalarse que, siendo el demandado un mero liquidador de las expensas, que eran percibidas por el Consejo, quien a su vez era quien efectuaba las erogaciones pertinentes, los errores que pudieron haberse cometido en aquellas liquidaciones, debieron ser observadas en el momento oportuno por el Consejo y sobre todo explicitadas en la demanda a efectos de determinar que es exactamente lo que se reclamaba de la unidad Nº 4 y cual la diferencia que se le imputaba, pero nada de ello ocurrió…En cuanto al resto de la documental que se pretende en el escrito de queja, no se advierte el fundamento de ésta, puesto que si era el Consejo de Administración quien recibía los fondos y luego abonaba las deudas, lo lógico es pensar que los recibos por esos pagos estaban en su poder". La Cámara declara desierto en recurso por lo que devino firme la sentencia que rechazó la demanda (Conf. CNCivil, Sala B, "Cons. de Prop. Las Casas 3632/34 c/ Furlan Juan Carlos s/ Rendición de Cuentas", 14/12/2000, elDial - AA6F1).
VII. Por todo lo expresado en los considerandos que anteceden, propongo a mis colegas revocar la sentencia y, en consecuencia, rechazar la demanda, por haber quedado debidamente acreditado que los demandados nunca recaudaron ni manejaron fondos, ni siquiera tuvieron en su poder los comprobantes originales, retenidos en todo momento por el tercero Motto, a quien en todo caso deberá exigírsele rinda cuentas de su "gestión".
VIII. El resultado a que se arriba me exime de analizar el agravio del consorcio referido a la imposición de costas en el orden causado, por haber devenido abstracto.
IX. Las costas de ambas instancias se aplican al consorcio actor vencido (art. 68 del Código Procesal).
Los Señores Jueces de Cámara Doctores Carranza Casares y Bellucci votaron en igual sentido por análogas razones a las expresadas en su voto por la Dra. Areán. Con lo que terminó el acto. Es copia fiel que obra a fs. del Libro de Acuerdos de la Sala "G" de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil. CONSTE.
Buenos Aires, de Julio de 2008.
Y VISTOS:
Por lo que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede, se resuelve: Revocar la sentencia apelada, con costas en ambas instancias a cargo del actor vencido. Los honorarios de los profesionales intervinientes serán regulados una vez fijados los de primera instancia. Notifíquese, regístrese y devuélvase.
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