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Administración de Consorcios
En la Zona Norte de la Capital Federal (CABA) y provincia de Buenos Aires
Sobre la Ley Nº 3.254/09 - Modificatoria de la 941/02
¿Cuál es la duración máxima de un administrador en un Consorcio?
1 AÑO. Salvo mención expresa de duración en el Reglamento de Copropiedad de su Consorcio, el plazo máximo de duración es de 1 año. Vencido este plazo, el Consorcio puede renovar o designar a otro administrador, siempre por el período máximo indicado anteriormente. Esta renovación o elección de otro administrador se da en la asamblea ordinaria anual o extraordinaria convocada a estos efectos.
Así lo indica el artículo 13º de la Ley:
«Duración: El administrador, salvo disposición en contrario establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada Consorcio, tendrá un plazo de hasta un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes, con mínimo quórum.
Puede ser removido antes del vencimiento del plazo del mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad. El término de un año regirá a partir de la aprobación de esta Ley.»
¿Necesito 2/3 del total del Consorcio para renovar al año?
NO. Para la renovación (o designación de nuevo administrador) se aplicarán los 2/3 de los presentes en la asamblea.
Los 2/3 del total del Consorcio (según figura en la mayoría de los reglamentos) se aplicará sólo para los casos de revocación y/o remoción antes de vencido el año.
¿Cómo se deciden los honorarios del administrador? ¿Puede mi administrador imponerme un monto?
Los honorarios de administración son acordados libremente entre el administrador y la asamblea de propietarios. Ninguna entidad está autorizada a fijar dichos montos. Si el administrador solicita un aumento y la asamblea no se lo otorga, puede presentar su renuncia.
Así lo indica el artículo 14º de la Ley:
«De los honorarios: Los honorarios del Administrador son acordados entre el Administrador y la Asamblea de Propietarios, sin ninguna otra entidad o Cámara que los regule y sólo podrán ser modificados con la aprobación de la Asamblea Ordinaria, o en su caso la Extraordinaria convocada al efecto y por la mayoría dispuesta en el Reglamento de Copropiedad. A falta de disposición se requerirá mayoría absoluta.»
¿Esta ley encarece las expensas?
NO. Toda obligación que podría significar un aumento en los gastos del Consorcio es de carácter optativo. Es el caso de la obligación de la cuenta bancaria a nombre del Consorcio, que en el inciso "h" del artículo 9º obliga al administrador a:
«Depositar los fondos del Consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de Propietarios, salvo disposición contraria de la asamblea de propietarios.»
En el mismo sentido, por ejemplo, las auditorías contables o jurídicas, desarrolladas en el inciso "i" del mismo artículo.
¿Puedo conocer los antecedentes del administrador?
SI. Mediante el certificado de acreditación de inscripción en el Registro de Administradores detallado en el artículo 6º de la Ley.
«Certificado de Acreditación: El administrador sólo puede acreditar ante los Consorcios su condición de inscripto en el Registro, mediante un certificado emitido a su pedido, cuya validez es de treinta (30) días. En dicha certificación deben constar la totalidad de los datos requeridos al peticionante en el Artículo 4º de la presente Ley, así como las sanciones que se le hubieran impuesto en los dos últimos años.
El/la administrador/a debe presentar ante el Consorcio el certificado de acreditación en la asamblea ordinaria o extraordinaria que se realice a fin de considerar su designación.»
Esta información también deberá poder ser chequeada en la sede del Registro, como asimismo en la página web del Gobierno de la Ciudad, según figura en el artículo 7º de la Ley:
«Publicidad del Registro: El Registro es de acceso público, gratuito y debe estar disponible para su consulta en la página web del Gobierno de la Ciudad. Asimismo, la reglamentación establecerá los lugares físicos de consulta.»
¿Qué sucede si mi administrador no convoca a asamblea o lo hace de forma irregular?
El administrador puede ser denunciado en el Registro de Administradores, ya que fue agregado como una obligación.
Así lo indica el inciso "j" del artículo 8º:
«Convocar a las Asambleas Ordinarias o Extraordinarias conforme a los reglamentos de copropiedad, bajo pena de nulidad, especificando lugar, día, temario y horario de comienzo y finalización. En la misma se adjuntará copia del acta de la última asamblea realizada.»
¿Cómo debe contratar un administrador?
Así lo indica el artículo 11º de la Ley:
«Requisitos para contratar: Los administradores de Consorcios no pueden contratar ni someter a la consideración del Consorcio los presupuestos de provisión de bienes, servicios o realización de obras que no reúnan los siguientes requisitos:
- Título y/o matrícula del prestador o contratista, cuando la legislación vigente así lo disponga.
- Nombre, domicilio, datos identificatorios y fotocopia de la inscripción en AFIP y ANSES del prestador del servicio o contratista.
- Descripción detallada de precios, de los materiales y de la mano de obra, por separado.
- El plazo en el que se realizará la obra o se prestará el servicio.
- Si se otorga o no garantía y en su caso, el alcance y duración de esta.
- El plazo para la aceptación del presupuesto manteniendo el precio.
- Seguros de riesgos del trabajo del personal a cargo del prestador o contratista, en los casos que así lo exija la legislación vigente y de responsabilidad civil. Cuando se contrate a trabajadores autónomos, las pólizas deben estar endosadas a favor del Consorcio.
Los administradores deben exigir original de los comprobantes correspondientes, y guardar en archivo copia de los mismos por el plazo mínimo de dos (2) años, salvo que la Asamblea disponga uno mayor.
En aquellos casos en que la necesidad de la reparación sea de urgencia o para evitar daños mayores el/la administrador/a podrá exceptuarse del cumplimiento de los requisitos previos en este artículo limitando la intervención a lo indispensable y sometiendo el resto a lo prescripto.»
¿Qué datos deben contener las liquidaciones de expensas?
Lo indica el artículo 10º de la Ley:
«Las liquidaciones de expensas contendrán:
- Datos del administrador (nombre, domicilio, teléfono, CUIT o CUIL, Nº de inscripción en el Registro).
- Datos del Consorcio, con el Nº de CUIT y Clave de Identificación en el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH).
- Detalle de los ingresos y egresos del mes anterior y el activo o pasivo total.
- Nombre y cargo del personal del Consorcio, indicando categoría del edificio, Nº de CUIL, sueldo básico, horas extras detalladas, período al que corresponde el pago, detalles de descuentos y aportes por cargas sociales a cargo del Consorcio.
- Detalle de los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas, indicando nombre de la empresa, dirección, Nº de CUIT o CUIL, Nº de matrícula, trabajo realizado, elementos provistos, importe total y en su caso, cantidad de cuotas y número de cuota que se abona.
- Detalle de pagos por seguros, indicando nombre de la compañía, número de póliza, tipo de seguro, elementos asegurados, fechas de vencimiento de la póliza y número de la cuota que se abona.
- El recibo del administrador por el cobro de sus honorarios, detallando Nº de CUIT, número de inscripción en el Registro de Administradores, consignando su situación fiscal, importe total y período al que corresponde.
- En caso que existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas en los que el Consorcio sea parte, se indicará en la liquidación mensual todos los datos del mismo (número de juzgado interviniente y expediente, carátula, objeto y estado) y capital reclamado.
- Incluir el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio correspondiente al mes anterior.»
¿Cuáles son las infracciones y las sanciones que le corresponden al mal administrador?
En el Capítulo IV de Régimen de Infracciones y Sanciones se detalla en los artículos 15º las Infracciones y 16º las Sanciones:
«Son infracciones a la presente ley:
- El ejercicio de la actividad de administrador de Consorcios de propiedad horizontal sin estar inscripto en el Registro creado por la presente ley, con excepción de lo dispuesto en el art. 3º.
- La contratación de provisión de bienes o servicios o la realización de obras con prestadores que no cumplan con los recaudos previstos en el artículo 11º.
- El falseamiento de los datos a que se refiere el artículo 4º.
- El incumplimiento de las obligaciones impuestas por los artículos 9º (obligaciones del Administrador) y 10º (liquidación de expensas), cuando obedecieran a razones atribuibles al administrador.
- El incumplimiento de la obligación impuesta por el art. 6º in fine (certificado de acreditación).
- Para el caso de los administradores a título voluntario/gratuito, la única infracción será la no inscripción en el Registro.
Las infracciones a la presente ley se sancionan con:
- Multa cuyo monto puede fijarse entre uno (1) y cien (100) salarios correspondientes al sueldo básico de la menor categoría de los encargados de casas de renta y propiedad horizontal sin vivienda.
- Suspensión de hasta nueve (9) meses del Registro;
- Exclusión del Registro.
Se puede acumular la sanción prevista en el inciso "a" con las sanciones fijadas en los incisos "b" y "c".
En la aplicación de las sanciones se debe tener en cuenta como agravantes, el perjuicio patrimonial causado a los administrados y, en su caso, la reincidencia.
Se considera reincidente al sancionado que incurra en otra infracción de igual especie, dentro del período de dos (2) años subsiguientes a que la sanción quedara firme.»
¿Dónde puedo denunciar al mal administrador?
El Registro Público de Administradores de Consorcio de Propiedad Horizontal atiende al público en su sede ubicada en la calle Patricias Argentinas 277, Piso 1º, de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La atención se efectúa de lunes a viernes de 10 a 14hs. Para cualquier consulta, el teléfono de contacto del registro es el (011) 4958-6504.
¿Cómo se resguarda patrimonialmente un Consorcio ante un posible mal administrador?
Los administradores deben presentar una declaración jurada patrimonial al Consorcio que vayan a administrar para que sea aprobada en asamblea. Dicha declaración puede ser sustituida (a cargo del administrador) por la contratación de un seguro de responsabilidad profesional a favor del Consorcio.
Anualmente los administradores deben presentar al Registro una declaración jurada dentro de la cual debe incluir la declaración jurada patrimonial aprobada por el Consorcio (o la contratación del seguro).
Así lo indica el inciso "e" del artículo 12º:
«Declaración jurada patrimonial ante el Consorcio y aprobada por este, destinado a garantizar sus responsabilidades como administrador. Esta declaración podrá sustituirse por la constancia de la constitución a favor del Consorcio de propietarios, a cargo del administrador, de un seguro de responsabilidad profesional emitido por una compañía de seguros.»
¿Se deben inscribir en el registro las administraciones gratuitas?
En el Registro de Administradores deben inscribirse tanto las administraciones onerosas como las gratuitas. Para las gratuitas, sin embargo, sólo se requiere como requisito original y copia del DNI y copia certificada del acta de asamblea de designación.
Para estas administraciones sólo se impone como infracción la no registración, como indica el inciso "f" del artículo 15º:
«Para el caso de los administradores a título voluntario/gratuito, la única infracción será la no inscripción en el Registro.»
DENUNCIAS: Registro Público de Administradores de Consorcios de la CABA
Patricias Argentinas 277, Piso 1º - Tel. 4958-6504 • Visitar Web: [+]
www.administracion.milnueve84.com.ar •