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Administración de Consorcios

En la Zona Norte de la Capital Federal (CABA) y provincia de Buenos Aires

Leyes y Ordenanzas

¡Novedad! Ley 941 "reformada" por la ley 3.254/09 de la CABA (B.O. Nº 3315), adelantamos su texto: [+] y un FAQ (Preguntas Frecuentes) para erradicar algunas dudas [+]

LEGISLACIÓN DE LA CIUDAD AUTÓNOMA SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL

Debemos tener presente que existen normas nacionales, provinciales y municipales aplicables a la propiedad horizontal.

Sin embargo, como la propiedad horizontal es un fenómeno casi exclusivamente urbano, de las urbes, la normativa municipal o de las ciudades, cobra especial relevancia.

Para la ciudad de Buenos Aires hay que establecer una línea de tiempo en 1994/1996: antes había ordenanzas, la ciudad tenía consejo deliberante y no legislatura, es decir coexistían las ordenanzas del poder legislante de la ciudad, con los decretos del poder ejecutivo de la municipalidad, desempeñado por un ciudadano llamado intendente, que era nombrado por el Poder Ejecutivo Nacional.

En 1994 se reforma de la Constitución Nacional y en 1996 la ciudad de Buenos Aires dictó su Constitución o Estatuto Organizativo.

Es así como se constituye la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, y los habitantes de la ciudad eligen también al Jefe de Gobierno, desapareciendo la figura del "intendente". Siguen existiendo los decretos del Jefe de Gobierno y aparecen las leyes de la Legislatura de la Ciudad Autónoma.

Ubicándonos en el ámbito geográfico de la ciudad de Buenos Aires, existe un conjunto de normas que deben cumplirse obligatoriamente, y que es fundamental conocerlas, para luego el consorcio no ser objeto de multas, dado que incumplir una norma administrativa configura una falta.

Las principales son las que siguen, sin perjuicio de consultar el apéndice legislativo al respecto:

A - Matafuegos y Servicio de Agua contra incendios:

Ordenanza Nº 40473/85 (Boletín Municipal Nº 17474-18-1-85) y Decreto 3793/85.

Debe haber uno en cada piso (a razón de uno cada 200 metros cuadrados de superficie total del piso) y bocas de agua, con un tanque de agua que exceda en un 25% el que requiere Obras Sanitarias para todo el servicio de aguas del predio. Los matafuegos se recargan por año por empresas habilitadas e inscriptas en el Registro de Fabricantes, Reparadores y Recargadores de equipos contra incendios. El matafuegos debe ser ABC, tener fecha de recarga y estar acorde a normas técnicas IRAM.

La protección contra incendio la regula detalladamente el Código de Edificación de la CABA.

B - Escaleras de Emergencia (para edificios a construir):

Ordenanza Nº 45425/91 (Boletín Municipal Nº 18143) y Luz de Emergencia (Art. 2, apartado 2.2, inciso 4).

C - Limpieza de Tanques:

Ordenanza Nº 45593/92 (Boletín Municipal Nº 19243) Decreto Nº 2045/94.

Se debe realizar cada 6 meses. La limpieza deben efectuarla empresas inscriptas en el Registro de Actividades de Empresas Privadas de Limpieza y Desinfección de Tanques de Agua Potable - El Certificado de Estudio Bacteriológico se entrega luego de la limpieza y está firmado por el Director Técnico, que es un profesional matriculado como tal (ej. Farmacéutico).

D - Mantenimiento de Calderas:

Ordenanza Nº33677/77 (Boletín Municipal 15575) - Decreto 887/79.

Existe obligación de contratar un Seguro de Responsabilidad Civil por uso, almacenaje, transporte o combustión. Debe haber una Certificación mensual de funcionamiento correcto y en condiciones, firmada por un profesional habilitado en la ciudad, con el que debe contratar el consorcio. Debe confeccionarse una Planilla trimestral de operaciones y mantenimiento firmada por el mismo profesional.

E - Polución y Molestias (Denuncia):

Decreto 6313/74 - Ordenanza Nº 39025/83.

Para denunciar molestias derivadas de ruidos, vibraciones, calor, humedad, humos, olores, luminosidad, etc.

F - Veredas:

Ordenanza Nº 33721/77 (Boletín Municipal Nº 15590).

La construcción mantenimiento y conservación es un deber del propietario frentista, es decir del Consorcio. Los trabajos a realizar deben cumplir con las normas del Código de Edificación.

G - Fumigación:

(Ley Nacional Nº 11843 y su Decreto Nº 92767/36) Modificada por leyes 14156 y 22577. Ordenanza Municipal Nº 36352/81 (Boletín Municipal Nº 16440)

La desinfestación y desinfección de edificios debe ser efectuada por empresas habilitadas.

H - Tendido de ropa en balcones:

Decreto 3244/44.

Está prohibido, aunque lamentablemente no se cumple.

I - Perros en la vía pública:

Ordenanza Nº 41831/87

Deberán ser conducidos en forma responsable mediante el empleo de rienda y pretal o collar y bozal (inciso A y B; Art. 29º). Si bien la responsabilidad civil y penal recae en el dueño, la social recae siempre sobre el animal (sacrificio).

J - Higiene animal en vía pública:

K - Conservación de obras (frentes):

Ley CABA Nº 257/99, Decreto 1233/00 y Disposición 1330/01.

Requiere un Certificado de conservación y un Informe Técnico en tres ejemplares, que deberá firmar el administrador y el profesional, este último con su firma certificada por el colegio respectivo. Ver el Apéndice.

L - Conservación de Ascensores:

Decreto GCBA 578/01 (Registro de Conservadores Leyes 160 y 161/99 - Decreto 1734/2003).

Es importante destacar que el ascensor es una cosa riesgosa, de la que responde su dueño o guardián (o sea el consorcio), con inversión de la carga probatoria. El consorcio no puede descargar su responsabilidad en aquél en quien delegó la reparación y conservación del ascensor, pues sigue siendo el dueño y guardián (Sala F Cámara Nacional Civil 29-10-99). En el orden nacional hay que tener en cuenta la RESOLUCIÓN DEL MINISTERIO DE ECONOMÍA Nº 897/99 que indica los requisitos de seguridad que deben reunir los elevadores y sus repuestos.

M - Tarjetas de Control de Seguridad y Conservación de Ascensores:

Disposición Nº 1004/03 DGFOC (Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro).

Debe el administrador concurrir a Carlos Pellegrini 291, Mesa de Entrada, de 09:30 a 13:30, y solicitar la tarjeta de control de seguridad y control de conservación, muñido de fotocopia del permiso de habilitación o certificado de habilitación del elevador, fotocopia de la póliza del seguro de responsabilidad civil del edificio o certificado de cobertura con discriminación del monto destinado a los elevadores, fotocopia del último recibo de pago de la póliza de dicho seguro y fotocopia del contrato actual con la Empresa Conservadora.

 

  1. Se retiran las tarjetas a los 20 días en la Dirección de Contralor de Instalaciones y se timbran en las cajas existentes en dicho edificio (lamentablemente cabe destacar que hay atrasos en las entregas).
  2. Las obleas deben estar en planta baja —pegadas al ascensor— y en la propia cabina del elevador, al igual que la tarjeta de inspección mensual. Las pruebas de paracaídas y límites de seguridad se hacen cada seis meses como máximo. Cabe citar que por ley CABA Nº 962 (Boletín Municipal del 13-1-2003) se modificó el Código de Edificación en cuanto a "Puertas de Cabina y de Rellano en Ascensores" por lo cual resulta prorrogado por dos años la normativa de la ley 161 (reemplazo de puertas tijera). Como la misma ley dispone que rige a los 120 días de su publicación oficial consideramos que a la fecha han vencido los plazos y es exigible la obligación.
  3. Por Decreto Nº 952/2003 se creó el REGISTRO DE PROFESIONALES VERIFICADORES DE ASCENSORES y DEMÁS INSTALACIONES DE TRANSPORTE VERTICAL (PVA) de la CABA, que es el organismo de control de la ciudad.

N - Poda de árboles:

Prohibida por ordenanza 44779 y Código Penal - Art. 183 y 184 inc. 5º.

No obstante, si el ejemplar no ha perecido, pudiendo continuar su normal crecimiento y los daños no ocasionan peligro de caída, no existe delito ni contravención alguna. Ver Ley CABA 490.

Normativas informatizadas

Finalmente, al respecto de toda esta temática, se hace notar que las normativas de antigua data no están informatizadas, pero puede requerirse el texto —en soporte papel— en Hipólito Irigoyen 502 planta baja, sede de la Dirección General de Información y Archivo Legislativo de la CABA.

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FUENTE: "Todo sobre Consorcios", Dr. Osvaldo Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista.

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